Registro de la propiedad

Se denomina registro de la propiedad a un registro civil de carácter oficial en el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos.

La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.

En algunos ordenamientos jurídicos, como por ejemplo el alemán, la inscripción en el registro es obligatoria para que se transmita la propiedad. En ese caso el contrato de compraventa exigirá esa formalidad para que se haya cumplido en su totalidad. En otros países, como España, el registro es voluntario, pero tiene ventajas que hacen aconsejable la inscripción.

Entre otras ventajas, si por ejemplo se diese el caso de una doble venta de un bien inmueble (una persona vende un bien dos veces seguidas, aprovechándose de que el primer comprador no inscribió la compraventa en el registro), la propiedad pertenecerá al primero que lo hubiese inscrito, quedando el otro solamente legitimado para reclamar la correspondiente indemnización.

Otros derechos reales, como la hipoteca, suelen ser de obligatoria inscripción para poder hacerla valer frente a terceros.

En España el Registro de la Propiedad nació en 1861 sobre la base de las antiguas Contadurías de Hipotecas. El proceso desamortizador, la necesidad de una reforma económica y social y el fracaso de la codificación civil fueron los precedentes inmediatos de la Ley Hipotecaria de 1861 que reguló el derecho real de hipoteca y la vertiente formal del Registro de la Propiedad.

Los objetivos que se propuso el legislador a la hora de regular el Registro fueron, básicamente, tres. En primer lugar asentar sobre sólidas bases el sistema crediticio e hipotecario; en segundo lugar, dar protección a los titulares de los derechos inscritos; y, por último, dotar de agilidad al tráfico jurídico inmobiliario.